So gelingt der Hausbau

Der Bau eines Hauses ist ein komplexes Unterfangen, das viel Zeit in Anspruch nimmt und bei dem man leicht den Überblick verlieren kann. Darauf verweist die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Damit der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird, gibt es vor dem Baubeginn einiges zu beachten. Schwäbisch Hall-Architekt Sven Haustein hat eine Übersicht zusammengestellt, die dabei hilft, den Überblick zu behalten und nichts Wichtiges zu vergessen.

Schritt 1: Finanzierung abstecken

Wer das Projekt Hausbau in Angriff nehmen will, muss die damit verbundenen Kosten und die eigene finanzielle Situation realistisch einschätzen. Dabei hilft nur ein Kassensturz, also die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Ziel ist es, die Frage zu beantworten: Welche monatliche Rate kann ich mir maximal leisten? Eine Faustformel besagt, dass die Rate nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen sollte. Ein Mix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und Annuitätendarlehen ist laut der Bausparkasse Schwäbisch Hall ein solides Fundament für den Traum vom eigenen Zuhause. „Natürlich ist es auch sinnvoll, sich über staatliche Fördermöglichkeiten zu informieren und zu prüfen, welche Zuschüsse oder verbilligte Kredite für das eigene Vorhaben in Frage kommen“, betont Sven Haustein.

„Was viele gerne vergessen: Beim Hausbau fallen Nebenkosten an, die etwa 15 Prozent der Baukosten ausmachen. Dazu gehören unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Baugenehmigung, Erschließungskosten sowie Versicherungen“, erläutert der Experte.

Schritt 2: Das passende Grundstück und den idealen Haustyp finden

Ist die Finanzierung gesichert, muss das geeignete Grundstück gefunden werden. Hier spielt vor allem der Standort eine Rolle. Welche Infrastruktur ist notwendig? Gibt es Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV? Welches Wohnumfeld wünscht man sich? Und wie könnte sich die Umgebung in Zukunft entwickeln?

Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, regelt der örtliche Bebauungsplan. „Bevor man also ein Grundstück kauft, sollte man einen Blick hineinwerfen“, rät Haustein von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Vor allem die Größe und Form des Hauses, aber auch dessen Lage auf dem Grundstück kann vom Bebauungsplan vorgeschrieben werden. Falls nicht, dann gilt: Passivhaus, Fertighaus oder Massivhaus – jeder Haustyp hat seine Vor- und Nachteile. Wer Wert auf eine hohe Energieeffizienz und ein gutes Raumklima legt, für den kann ein Passivhaus die bessere Wahl sein. Will man individuell bauen oder viel Eigenleistungen einbringen, braucht es flexible Strukturen. Wer wenig mit dem Bauablauf zu tun haben will oder flexibel bei der Auswahl von Materialien und Bauteilen sein will, bevorzugt eher ein Fertighaus.

Schritt 3: Haus planen und die richtigen Partner finden

Die Wahl des richtigen Baupartners hängt nach Ansicht der Bausparkasse Schwäbisch Hall von der jeweiligen Ausgangssituation und dem finanziellen Spielraum ab. Wer noch kein Grundstück besitzt, kann einen Bauträger beauftragen, der Neubau und Bauland zum Komplettpreis anbietet und bis zur Fertigstellung Eigentümer von Grundstück und Haus bleibt. Grundstückseigentümer können sich mit ihren Vorstellungen an einen Generalunternehmer wenden, der als Bauträger auftritt und alle Bauleistungen selbst oder durch Subunternehmen ausführt. Wer sehr individuelle Anforderungen an sein künftiges Eigenheim hat, für den ist ein Architekt der geeignete Ansprechpartner. Er übernimmt die gestalterische Entwicklung, die Kostenkalkulation, kümmert sich um den Bauantrag und erstellt die Ausführungspläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die einzelnen Gewerke. Ein guter Architekt berät auch bei wichtigen Überlegungen zur Barrierefreiheit oder zu künftigen Bedürfnissen. „Und: Der Architekt baut nicht nur genau das passende Haus, sondern steht auf Wunsch auch über die gesamte Bauzeit mit Rat und Tat zur Seite“, erklärt der Experte. Wichtig dabei: Anders als beim Bauträger oder beim Fertighaushersteller gibt es beim Architektenhaus keinen Festpreis. Die Kosten im Griff hat man nur mit konsequenter Planung und guter Buchführung.

Schritt 4: Baupartner beauftragen und Versicherungen abschließen

Nach der Planung werden die ausführenden Unternehmen beauftragt. Baut man mit dem Bauträger, übernimmt dieser die Beauftragung der einzelnen Gewerke – also Rohbau, Fenster, Heizung, Sanitär und Innenausbau. Beim Architektenhaus beauftragen die Bauherren die einzelnen Handwerker nach Maßgabe der Ausschreibungsunterlagen des Architekten.

„Ein Tipp: Noch bevor der Rohbau beginnt, sollten die Anträge für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation gestellt werden. So ist die Versorgung schon während des Innenausbaus oder spätestens bis zum Einzug sichergestellt“, weiß der Architekt. Wichtig: „Bauherren sollten ihr Vorhaben schon vor dem ersten Spatenstich versichern“, betont Haustein. Denn beim Hausbau haftet der Bauherr für Schäden, die anderen im Zusammenhang mit der Baustelle entstehen. Die sogenannte Bauherren-Haftpflichtversicherung sichert dieses Risiko ab. Zudem gibt es die Bauleistungs-, die Baufertigstellungs- und die Baugewährleistungsversicherung. Als Ergänzung zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung wird die Elementarschadenversicherung angeboten. Sie deckt Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmungen oder einen Erdrutsch ab.

Schritt 5: Die Bauabnahme

Zur Vorbereitung der Bauabnahme ist es sinnvoll, während der Bauphase ein Bautagebuch zu führen, empfiehlt die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Dazu sollte man regelmäßig die Baustelle besichtigen, Fotos machen und alle Beobachtungen festhalten. Gemeinsam mit dem Architekten, dem Baubetreuer und eventuell einem sachkundigen Zeugen werden nach der Fertigstellung alle ausgeführten Arbeiten kontrolliert. Hier empfiehlt es sich, in einen Baugutachter oder Sachverständigen zu investieren, der die Bauabnahme begleitet. Dieser kann die auftrags- und sachgemäße Ausführung der Bauarbeiten gemäß dem Bauvertrag und der Bauleistungsbeschreibung beurteilen.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall; Stand der Information: 30. Juli 2024